Объединение двух квартир в одну жилищный Кодекс - Electro-Lider.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Объединение двух квартир в одну жилищный Кодекс

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как правильно оформить объединение двух квартир в одну

Часто граждане приобретают две соседние квартиры подешевле, чтобы потом объединить их, и получить в своё распоряжение дополнительные квадратные метры. Недавно появился даже такой вариант, как вертикальное объединение. Благодаря этому появляются двухуровневые квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Жилищный Кодекс: что говорится в нём по этому поводу

Жилищный Кодекс – основной нормативный документ, который регулирует любые действия, связанные с квартирами, загородными и частными домами. Чтобы осуществить перепланировку, необходимо соблюдать требования, описанные в статье 26 ЖК.

То есть, собственнику необходимо согласовать этот процесс, после чего – получить соответствующую разрешительную документацию от контролирующих органов.

Требуемое разрешение выдаётся после рассмотрения заявлений от собственника. Форма таких документов едина для всех регионов, она утверждена на уровне законодательства, описана в ФЗ №160.

Способы объединения квартир по горизонтали и вертикали

Практически существует только два способа, позволяющих объединить несколько помещений в одно. Например, горизонтальный и вертикальный вариант – соответственно, по отношению к квартирам, которые находятся на одном и том же этаже, либо на разных.

Проект объединения квартир.

Проведение перепланировки без согласования – опасный шаг. При обнаружении подобных нарушений могут предъявляться серьёзные требования, начиная со штрафов, и заканчивая необходимостью вернуть все конструкции к исходному положению.

Как узаконить: порядок действий

Чтобы согласовать перепланировку, собственник должен обратиться в ближайшее отделение контролирующего органа, либо к сотрудникам МФЦ. Требуется предоставить ряд документов, чтобы было принято соответствующее решение:

  1. Заявление. Его заполняют по образцу, установленному на федеральном уровне.
  2. Документы, подтверждающие официальное право собственности на квартиру. Предоставляются в виде оригиналов, либо копий с нотариальным заверением.
  3. Технический паспорт, который предоставляется со стороны БТИ.
  4. Проект, подготовленный специализированной компанией, либо собственником самостоятельно.
  5. Согласие от других проживающих по адресу, если используется квартира принадлежит по договору социального найма.
  6. Согласие от органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если первоначальные объекты относятся к соответствующей категории.

Документация может рассматриваться на протяжении 45 дней, а иногда и более. При наличии хотя бы одного вопроса или противоречия в перепланировке могут отказать. Когда изменяются конструктивные элементы жилья, должны соблюдаться следующие требования:

  • Проёмы в перекрытиях практически невозможно согласовать. Положительное решение может быть принято лишь по отношению к квартирам в монолитных строениях.
  • Можно демонтировать несущие стены, соединяющие отдельные квартиры.
  • Но ни одну несущую стену нельзя сносить полностью. Даже если сохраняется прочность на достаточном уровне, можно рассчитывать получить разрешение лишь на то, чтобы обустроить проём. Главное – предпринять меры по укреплению конструкции.

Нельзя проводить перепланировки, если они способствуют разрушению конструкций у многоквартирных домов. Или если появятся негативные факторы вроде уменьшения прочности, ухудшения фасадов.

Какие из документов понадобятся

Процедура перепланировки начинается с того, что контролирующим органам предоставляется следующая документация:

  1. Технический паспорт.
  2. Справка о лицах, зарегистрированных по месту нахождения квартиры.
  3. Сведения из лицевого счёта.
  4. Согласие, полученное от других собственников, у которых есть права на то же жильё.

На что стоит обратить внимание при объединение двух квартир? Смотрите видео:

После того, как заявление от собственника рассмотрено, так же составляется несколько видов бумаг:

  • Заключение от органов, осуществляющих контроль.
  • Акт приёма-передачи, который подтверждает завершение работ по переустройству.
  • Технический паспорт, который отражает реальную картину.
  • Свидетельство об имущественных правах.

Проект, подготовленный собственником самостоятельно, либо при помощи специалистов – самый главный документ для перепланировки.

Куда обращаются для решения вопроса

Участие органов власти обязательно для всех процедур, связанных с перепланировкой. Причина – необходимость дать объективную оценку самой возможности внесения изменений в те или иные конструкции. И обеспечение безопасного проживания на территории.

Они помогут с созданием проекта, удовлетворяющего всем требованиям. В БТИ получают технические паспорта, старые и с обновлённой информацией. Этот документ предоставляется управляющей компании. Это необходимо для объединения лицевых счетов, открытых на обе квартиры.

Не стоит забывать о необходимости согласовать действия с собственниками других квартир.

Могут ли отказать

Среди основных причин отрицательного решения отмечают:

  1. Попытка увеличить площадь подсобного помещения за счёт жилой комнаты.
  2. Создание комнат без источников света и отопления.
  3. Невозможность получения доступа к коммуникациям.
  4. Перенос туалета с ванной в пространство жилой комнаты.
  5. Изоляция от вентиляционных каналов, либо их полное перекрытие.
  6. Отсутствие согласия со стороны несовершеннолетних собственников.
  7. Затруднения у других граждан после проведения перепланировки.
  8. Невозможность объединить квартиры из-за того, что они находятся на разных корпусах.
  9. Снос несущих стен.

Как соединить квартиры через лоджию? Расскажет это видео:

Особенности перепланировки

Главное – чтобы все несущие конструкции и коммуникации остались без изменений. Требования и ограничения просто соблюдать, но для этого необходимо быть внимательными к деталям, даже самым незначительным. Цена ошибок оказывается слишком большой.

Стоит учитывать множество особенностей, связанных с данным процессом.

  • Когда комната объединяется с лоджией, на последнюю нельзя выносить приборы центрального отопления.
  • Обязательным требованием часто выступает и наличие перегородок.

Знание данных особенностей снижает ущерб, наносимый собственником самому себе, ближайшим соседям. Желательно позаботиться о том, чтобы постоянно сохранялся доступ к счётчикам. Это особенно важно, когда требуется доказать, что вода не используется в какой-либо части пространства.

Потому стоит заранее составить смету, куда включаются расходы на обустройство новой стяжки. Это позволит выровнять перепад высот. После завершения всех работ владелец получает новый технический паспорт, в котором помещению присваивается и новый номер.

Какие ещё нюансы надо учесть

Для хрущёвок вариантов объединения практически не существует. В случае с панельными домами объединение тоже почти невозможно. Ведь снос капитальных конструкций – под строгим запретом.

Как сделать проем в несущей стене, чтобы соединить две квартиры?

Это ещё и невыгодно, в дальнейшем на такой объект будет сложно найти покупателей. «Сталинки» и дореволюционные дома – вот объекты, где объединение применяется чаще всего. Главное – следовать нормам законодательства.

Заключение

Если перепланировка уже закончена, а документы ещё не оформлены – то завершить процедуру можно и в дальнейшем. Для этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы оформить технический паспорт на квартиры, которые уже были объединены. После этого проходятся все стандартные этапы, о которых говорилось ранее.

Но такие вопросы чаще приходится решать через суд. Потому рекомендуется позаботиться о разрешениях и документальном оформлении заранее. Это позволяет избежать административной ответственности, других подобных негативных последствий.

Как законно объединить две квартиры в одну?

Объединение двух квартир в одну относится к сложному типу перепланировки, но некоторые граждане решаются на такой шаг, чтобы увеличить площадь.

Сложность слияния двух квартир в том, что очень тяжело документально решить этот вопрос, поскольку проект перепланировки могут не согласовать из-за несущих конструкций.

Как сделать из двух квартир одну легально, по документам в 2020 году?

Любые действия, связанные с перепланировкой квартир, в том числе и с объединением двух квартир в одну, регулируются Жилищным кодексом РФ, статьей 26.

В этой статье четко прописаны правила переустройства:

  • при объединении квартир собственник должен получить согласие о проведении перепланировки у органа местного самоуправления;
  • решение по вопросу объединения квартир должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документов в местный орган власти;
  • документы можно подать не только в местную администрацию, но и в МФЦ. В таком случае срок принятия решения начнет отсчитываться с того момента, когда сотрудник МФЦ передаст в орган местного самоуправления необходимые документы заявителя;
  • после принятия решения у органа, который проводит согласование, есть 3 рабочих дня на то, чтобы оповестить заявителя о принятом решении.

Варианты объединения квартир

Есть три способа слияния квартир:

  • Объединение жилого пространства по вертикали – когда квартиры находятся на разных этажах, но на одном стояке. Можно ли объединить две квартиры в одну на разных этажах в 2020 году? Да, можно, главное, чтобы между квартирами не было третьей квартиры. Воссоединить таким способ жилые площади можно, хотя сделать это крайне тяжело по той причине, что придется прорезать проем в высокой точности, иначе не обойтись без разрушения плит. Перекрытие квартир также в обязательном порядке придется укреплять подпорками (колоннами), рамой, обязательно также нужно будет установить лестницу согласно строительным правилам и нормам.
  • Слияние по горизонтали – когда квартиры находятся на одном этаже друг возле друга. Сложность такого воссоединения заключается в том, что квартиры сливаются в одну через лестничную площадку. Можно ли объединить две квартиры на одной площадке? Да, можно, но для этого необходимо будет получить разрешение на выдачу общедомовой собственности – перегородки. На этом этапе обязательно нужно организовать собрание жильцов дома, получить одобрение на соединение квартир через перегородку у большинства сособственников. Пожалуй, это самый простой вариант соединения квартир, поскольку он предполагает воссоединение жилых площадей изнутри, через межквартирную стену. Но стена в большинстве случаев является несущей, поэтому произвести ее полный демонтаж не получится в целях безопасности (стены могут рухнуть).
  • Объединение квартир, находящихся в разных подъездах. Это редкий случай слияния жилых площадей, потому что во многих случаях расширить жилплощадь не получается из-за наличия несущей стены, шахты лифта или мусоропровода. К тому же, во многих домах уровни потолка и пола в квартирах могут отличаться, поэтому дополнительно нужно будет проводить выравнивание.
  • Что нужно для того, чтобы объединить две квартиры в одну? Для начала следует выяснить, можно ли объединить квартиры. Получить ответ на этот вопрос можно у застройщика – если квартиры находятся в новостройке или в БТИ – если речь идет о вторичном жилье.

    Решение об объединении квартир обычно приходит в голову тем гражданам, которые хотят расширить жилплощадь для того, чтобы увеличить площадь детской комнаты, разместить в своей квартире тренажерный зал, рабочий кабинет и др.

    В каких домах можно объединять квартиры?

    Проводить объединение двух квартир можно в различных домах:

  • в монолитных домах – они прочные, долговечные, имеют улучшенную теплоизоляцию и вентиляцию. Сделать из двух квартир одну в монолитном доме проще, чем в кирпичном, так как межквартирные стены не являются несущими, а внутренние перегородки в таких домах вообще отсутствуют;
  • в кирпичных домах. Шансов на то, чтобы компетентные органы разрешили делать реконструкцию в кирпичном доме больше, чем в панельном;
  • в панельных домах. Толщина стен в таких домах позволяет делать в стенах проемы без риска не только для проживающих в квартире людей, но и для прочности общей конструкции.
  • Читайте также:  Технология укладки линолеума в квартире

    Объединение квартир в строящемся доме

    Объединять квартиры можно как в возведенном доме, так и на этапе его строительства. Но застройщики неохотно соглашаются на желания дольщиков объединить две квартиры в одну. Ведь до начала возведения дома разработчик готовит проектную документацию, получает разрешение на строительство.

    А если проект уже будет создан и после этого дольщик захочет внести изменения в него, тогда застройщику нужно будет пройти все этапы разработки технической документации заново. Обычно застройщики соглашаются на объединение смежных квартир в монолитных домах.

    Объединять квартиры на этапе строительства выгодно в том случае, если застройщик сам внес соответствующие изменения в проектную документацию. Тогда будет считаться, что обе квартиры являются одним объектом. Поэтому в дальнейшем на кадастровый учет будет поставлен только один объект.

    Если же заинтересованное лицо не успело оповестить застройщика о том, что хочет объединить квартиры, а тот не оформил документы на слияние жилых площадей, тогда собственник получит на руки столько выписок из ЕГРН, сколько квартир он купил. И он сам должен будет пройти ряд последовательных этапов, чтобы узаконить перепланировку двух квартир в одну.

    Базовые правила при составлении проекта объединения

    При составлении проекта объединения квартир действуют те же правила, что и при перепланировке квартиры без объединения.

    Но в первом случае есть и отдельные правила, которых следует придерживаться:

  • запрещено сносить несущие стены;
  • нельзя переносить проемы в несущих стенах без разрешения;
  • запрещено переносить инженерные коммуникации, в том числе вентиляцию;
  • нельзя менять местами комнату с кухней;
  • запрещено объединять комнату с кухней, где стоит газовая плита. Однако при желании и при получении одобрения газовой компании можно подать запрос на отрезку газа в одной из квартир.
  • Необходимые документы

    Какие документы нужны для того, чтобы можно было объединить две квартиры в одну? Если вы не знаете, как объединить две квартиры в одну по документам, то обязательно запишите, какие документы следует подготовить:

    • заявление о перепланировке квартиры;
    • правоустанавливающие документы на жилье (можно подавать в инстанции копии документов, засвидетельствованные нотариусом);
    • техпаспорта квартир;
    • проект переустройства;
    • поэтажный план дома;
    • выписка из домовой книги.

    Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами, например:

  • если в квартире, которую планируют объединить с другой, проживают несколько лиц по договору социального найма, тогда необходимо предоставить письменное согласие всех членов семьи;
  • если дом, где планируется объединить две квартиры в одну, представляет собой историческую ценность, тогда придется получить одобрение на проведение слияния квартир в органе по охране памятников архитектуры и истории;
  • письменное согласие соседей – если при объединении квартир будет затрагиваться общедомовое имущество.
  • Процедура объединения квартир

    Процесс совмещения двух квартир – довольно сложный и кропотливый. Многие не знают, как узаконить объединение двух квартир в одну.

    Для этого нужно пройти ряд этапов:

    1. Получить в местном органе управления разрешение на проведение перепланировки. В местной администрации есть специальные комиссии, которые занимаются подобными вопросами, а также архитектурный отдел. С собой нужно принести выписку из ЕГРН на квартиру, новый техпаспорт, который можно заказать в БТИ или МФЦ, заключение о соответствии квартир нормам СЭС, проект квартиры, который можно заказать в любой проектно-технической компании. Жилищная инспекция в течение 30 дней должна рассмотреть поданное заявление, после чего созданная комиссия выдаст решение – давать добро на объединение квартир или нет.
    2. Если комиссия одобрит перепланировку двух квартир, а именно, их объединение в одну, тогда собственник жилья может приступить к проведению работ по слиянию двух жилых площадей. Кроме документов на квартиры необходимо подать в жилищную инспекцию готовый эскиз (проект), который комиссия должна утвердить.
    3. По окончанию работ по объединению квартир хозяин жилплощади должен пригласить сотрудников районной администрации (жилищной инспекции), чтобы те проверили, насколько качественно и правильно были выполнены работы. Если все было сделано верно, тогда работы утверждаются и хозяину выдается на руки акт о выполненных работах.
    4. После получения акта собственник должен обратиться в службу кадастрового учета и заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
    5. Обратиться с новым техническим паспортом в МФЦ/Росреестр и поставить обновленную жилплощадь на учет.

    Могут ли отказать в проведении перепланировки?

    Да, и таких случаев много. Но нужно понимать, что отказ должен быть предоставлен правильно – в письменном виде и с описанием конкретной причины отказа.

    Например, если заявитель не подал какие-то документы, проект объединения квартир был выполнен неправильно, то такие отказы являются законными. Если же причина отказа неясна, тогда заявитель имеет право обжаловать решение муниципалитета в суде.

    Стоимость объединения двух квартир в одну

    Чтобы соединить две жилплощади в одну, нужно понимать, какую цену придется заплатить за процесс оформления документации. Цена зависит от вида объединения (слияние квартир по вертикали, по горизонтали), от количества квартир, которые объединяются.

    Например, если взять две квартиры, которые планируют объединить по горизонтали в панельном доме, то за получение разрешения на перепланировку и разработку проектно-технической документации, владельцу помещений придется заплатить примерно 150 тыс. руб.

    За составление проекта будущей квартиры и технического заключения частные компании берут не меньше 140 тыс. руб. за согласование квартир в панельном доме; 60 тыс. руб. – за согласование слияния квартир в кирпичном и монолитном доме.

    Объединение квартир без согласований

    Можно ли объединить две квартиры в одну самостоятельно, без разрешительных документов? Да, но только в одном случае: если при соединении квартир не нарушаются, не убираются несущие стены. Например, две квартиры можно объединить в одну, просто убрав кирпичную стену на балконе, разделяющем квартиры.

    В других ситуациях для объединения квартир собственнику обязательно нужно получить разрешение. За незаконную перепланировку владельцу жилья грозит наказание согласно ст. 7.21 КоАП РФ в виде штрафа.

    Также инспектор обязательно обяжет собственника вернуть жилое помещение в прежнее состояние либо же узаконить перепланировку. Если собственник откажется выполнять предписание, тогда компетентные органы могут подать на него иск в суд.

    Результаты судебного заседания могут быть неутешительными – объединенную квартиру арестуют, а ее владельца оштрафуют, плюс к этому квартиру могут продать с публичных торгов.

    Узнать где и как оформить перепланировку квартир, а именно, объединить две квартиры в одну, можно в отделе архитектуры при местном органе власти. Процесс совмещения квартир непростой, длительный и требует немалых материальных затрат.

    Для начала нужно получить одобрение на проведение перепланировки, затем обратиться к проектировщикам, чтобы те составили план. Следующая инстанция – БТИ, где собственнику выдадут новый техпаспорт.

    Также в некоторых ситуациях нужно получить согласие других сособственников многоквартирного дома на проведение перепланировки. И только после того как все документы будут готовы, можно будет подать заявление в Росреестр для регистрации прав на недвижимость.

    Объединение квартир в 2020. Все особенности.

    Данный тип перепланировки достаточно распространен в наши дни. Старые квартиры тесны и неудобны, а потому их объединение выглядит вполне логичным мероприятием. Хотя и в новостройках не редко можно встретить такие преобразования. Как говорил профессор Преображенский из нетленного булгаковского “Собачьего сердца”: “Обедать я буду в столовой, а оперировать в операционной”. И данный подход абсолютно верен.

    Объединение квартир разделяют на два существенно отличающихся типа:

    1. Объединение квартир по горизонтали.

    Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:

    1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):

    объединение двух квартир в одну

    В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.9 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

    Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.

    1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.

    Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.4.7 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема. Более подробно о выполнении проема в несущей стене Вы можете прочесть здесь.

    Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:

    проект объединения двух квартир

    1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.

    Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.

    Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:

    1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п.22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.

    1.5. Раньше необязательно было объединять две квартиры в одну юридически, можно было просто соединить их общим проемом, а по бумагам они оставались двумя разными квартирами с соединяющим их проемом. Сейчас Жилищная инспекция требует, чтобы квартиры были юридически объединены в одну, хотя может остаться два входа и две кухни.

    1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был одинаковый собственник или собственники. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.

    Читайте также:  Чем можно сделать шумоизоляцию стен в квартире?

    2. Объединение квартир по вертикали.

    В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:

    2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:

    Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.

    Комментарии к видео:

    Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. 2.5.1.1.1.9 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017 и ППМ №1572 от 17.12.2018).

    Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п.2.2.5 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017 и ППМ №1572 от 17.12.2018 ).

    Теперь Жилищная инспекция требует, чтобы две квартиры были и юридически объединены в одну. Иначе она не выдает своего разрешения на перепланировку.

    2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п.8.2 СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двухмаршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.

    2.3. В соответствии с п. 2.2.3 Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 4.7 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.

    2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016. Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).

    Надеемся, информация в статье была для Вас полезной. Также советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры и штрафах за незаконную перепланировку квартиры.

    Объединение квартир в одну: как все сделать правильно?

    Архитектор: Артем Никитин

    Покупка сразу двух жилых помещений, расположенных на одной лестничной площадке — довольно редкое явление. Но если у вас появилась возможность вдвое увеличить свою жилплощадь, то рассмотрим варианты, как объединить две квартиры в одну и узаконить их.

    Объединяем две квартиры

    Подготовка документов

    На данный момент существует два способа соединить жилплощадь. По горизонтали, при котором соединяют две рядом стоящие квартиры на одном этаже. По вертикали, когда объединение происходит на смежных этажах.

    Однако самым сложным этапом будет не ремонт, а согласование объединения квартир в одну.

    Перед началом работ нужно обращаться в БТИ. Они смогут подсказать, где располагаются несущие стены и важные конструкции, которые не подлежат сносу. Помимо этого у них вы сможете уточнить информацию насчет порядка объединения счетов за услуги ЖКХ. Если подготовленный план получится согласовать, то ваше дело в выигрыше.

    Обратите внимание, что самыми проблемными для объединения являются панельные дома, где почти каждая стена несущая и любое нарушение целостности конструкции может повлечь за собой обвал здания. Поэтому для осуществления своих замыслов выбирайте монолитные здания или старые дома.

    Необходимая документация

    Для того чтобы все этапы слияния жилплощади прошли гладко, заблаговременно позаботьтесь о важных бумагах. Из всей документации можно выделить несколько. Именно они пригодятся вам при посещении госорганов и различных инстанций:

    • Утвержденный план дома и техданные на обе жилые площади.
    • Выписка из домовой книги.
    • Счета на оба помещения.
    • Документы, удостоверяющие вас как собственника.
    • Согласие соседей на проведение планируемых работ. Эта бумага в дальнейшем может стать решением возникших проблем и споров. Но ее иметь при себе необязательно.

    Если проверка всех предоставленных документов пройдет удачно и перепланировку вам согласуют, то на руках у вас окажется четыре заветных документа, после которых вы можете смело приступать к отделочным работам:

    • Заключение архитекторов и проект объединения.
    • Разрешение пожарной службы, санэпидемстанции, водоканала и других органов.
    • Технический паспорт на соединенную жилплощадь.
    • Свидетельство о собственности на общую площадь.

    Процесс согласования всех документов может проходить до полугода. Это связано с тем, что каждая инстанция отдельно оценивает риски. Ведь в случае возникновения чрезвычайной ситуации ответственность ляжет именно на один из органов, который одобрил вам документы. Поэтому вам необходимо запастись терпением и ждать ответа от каждой инстанции.

    Можно ли объединить две квартиры в одну и обойти закон

    Бывают и попытки обойти законодательство, когда люди узнают, как объединить 2 квартиры в одну. Многих пугает обилие документов, справок и возможных контактов с различными службами. Однако попытки найти лазейки в законе могут не только привести в тупик, но и обернуться весьма печальными последствиями.

    Чем грозит незаконное объединение

    • Жилищно-коммунальная компания вправе подать на вас иск в суд за несогласованную перепланировку. Следует учитывать, что в 90% случаев такие дела решаются в пользу истца.
    • Если ремонт затронул важные конструкции и нарушил их функционирование, то это грозит уголовным делом.
    • В лучшем случае жилищная инспекция заставит вас провести обратную перепланировку до полного соответствия техническому плану здания.

    Основания для отказа

    В любом случае нужно готовить себя к любому развитию событий. Порой возникают ситуации, которые уже никак не зависят от жильцов. Согласно этим критериям ведомства могут отказать в соединении жилплощадей.

    • Ваш план подразумевает снос несущей стены или есть большой риск задеть несущую конструкцию. Сюда же можно включить и тот фактор, что при разрушении стен большая нагрузка ляжет только на одну перегородку, что тоже существенно увеличивает опасность обрушения в дальнейшем. Хоть квартиры и имеют общую стену, у них могут быть разные корпуса или подъезды. Не доверяйте информации в интернете, что помещения из соседних подъездов можно объединить. Часто между ними располагаются несущие стены и если конструкцию нарушить, может обвалиться весь подъезд.
    • Вы хотите перенести санузел в другую комнату, которая по плану должна быть жилой.
    • Есть риск изолирования вентиляционной системы.
    • В вашем плане присутствуют новые газовые трубы, которые размещаются внутри стен и не имеют внешнего доступа.
    • Перепланировка отрезает доступ ко всем инженерным коммуникациям.
    • Вы хотите выстроить комнату, где не будет радиаторов и окон.
    • В вашем проекте значится объединение комнаты и кухни, где проведен газ.
    • У вас нет разрешения от всех собственников. Такое случается, когда один из владельцев не достиг совершеннолетия.

    Конструктивные особенности перепланировки

    Получив все нужные разрешения и документы, вы можете столкнуться с новыми трудностями. А именно с тем, что у вас будет две кухни и два санузла, которые нельзя переносить. Выясним, как поступить правильно.

    Санузел

    Еще на этапе согласования всех бумаг архитекторы скажут вам, что этажом ниже и выше над санузлом не может располагаться жилое помещение. Поэтому вам придется выбирать: либо переделать свой санузел в кладовку, либо оставить так называемую «мокрую зону».

    Таким образом вы получите большое по площади жилье, которое можно разделить на две зоны, к примеру, на гостиную и приватную. В каждой зоне будет своя ванная комната и туалет, что очень удобно.

    Как по закону объединить смежные квартиры в одну?

    Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж , подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

    Соседние квартиры действительно можно объединить. И, кстати, не только по горизонтали, но и по вертикали: если квартиры расположены друг над другом. Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру. Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве.

    Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

    Проще всего объединять квартиры на стадии строительства

    В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

    Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

    Как согласовать объединение на вторичном рынке

    Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

    В жилищном кодексе нет отдельных процедур для объединения квартир. Перепланировка внутри одной квартиры или объединение двух в одну — это юридически схожие процедуры.

    Порядок действий будет такой:

    1. Собрать все документы.
    2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
    3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
    4. Получить разрешение на перепланировку.
    5. Провести ремонтные работы.
    6. Сдать работы надзорным органам.
    7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
    8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
    9. Объединить лицевые счета.

    Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

    Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

    Читайте также:  Как выбрать линолеум для квартиры по качеству?

    Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

    Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.

    Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать

    В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

    При этом в законе нет никаких особенных критериев, по которым бы можно было отличить значительные изменения от незначительных. По закону перепланировка — это любые изменения конфигурации помещения, которые нужно внести в технический паспорт. А в техническом паспорте отражается все: в том числе и расположение дверей и ненесущих стен. В любом случае объединение двух квартир — это тот вариант перепланировки, когда проект нужен обязательно.

    Какие варианты объединения квартир встречаются на практике

    Возможны три варианта объединения:

    1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
    2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
    3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

    У вас может быть не только перепланировка, но и переустройство

    В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

    Почему лучше сразу заказать проект и не рисковать

    Когда объединяете две квартиры, проект нужен всегда. Прямо об этом не написано нигде, но в реальности это именно так. В законе прямо указано, что перепланировка требует проекта. А дальше все зависит от местных традиций и порядков. Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.

    В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

    В вопросе вы говорите, что стена ненесущая. Даже если это так, не факт, что ее можно снести или сделать в ней дверной проем. Бывает, что ненесущая стена несет разгрузочную функцию и трогать ее не дадут, по крайней мере, без проекта. С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.

    В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

    Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

    Зачем нужен технический паспорт

    В проектной организации у вас попросят технический паспорт квартиры или его часть — план вашего этажа с экспликацией квартиры. В экспликации указаны все основные характеристики квартиры: информация обо всех помещениях с описанием их назначения, указание общей площади квартиры, дополнительных помещений и жилой площади с описанием высоты потолков и прочее.

    В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

    Как заказать технический паспорт, если у вас его нет

    Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

    Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ. В некоторых региональных БТИ предусмотрена возможность написать им по электронной почте. В течение двух дней вам ответят и назначат время приема.

    1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
    2. Паспорт.
    3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

    Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

    Где сделать проект перепланировки

    Проект перепланировки может подготовить любая организация, если у нее есть разрешение на проектирование. Еще это называется допуск СРО. Лучше выбирать серьезные проектные организации, чтобы потом не оказалось, что у них нет соответствующего разрешения. В идеале проект перепланировки должны делать те же люди, кто проектировал дом. Но со старыми советскими домами так не выйдет.

    Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

    Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

    Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

    Согласовать проект

    Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

    В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

    Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.

    Где получить разрешение на перепланировку

    Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

    1. Заявление по определенной форме.
    2. Правоустанавливающие документы на каждую квартиру (оригинал или нотариально заверенные копии).
    3. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
    4. Техпаспорт и экспликация на каждую квартиру.
    5. Проект перепланировки.

    В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

    1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
    2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
    3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

    Заявление рассматривают до 30 дней.

    Заранее результат предсказать сложно

    В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

    1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
    2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

    В таком случае поможет только обращение в суд с требованием признать такой отказ незаконным. И иногда это помогает. Вот пример. Мужчина сделал перепланировку и хотел объединить два помещения в одно. Мосжилинспекция отказалась согласовывать перепланировку, поскольку по жилищному кодексу только единоличный собственник помещений вправе это делать. А в данном случае у квартиры было два собственника — муж и жена. Суд сказал, что Мосжилинспекция неправа, а единоличный — не значит один человек, и перепланировку надо согласовать.

    Если заявление согласуют

    Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

    Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

    1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
    2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
    3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
    4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

    Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

    Ссылка на основную публикацию